#Richtigvererben #Immobilienverschenken #Erbschaftssteuersparen
Wer Immobilien vererbt, möchte nicht, dass der Staat miterbt. Viele Erblasser sind daran interessiert, schon zu Lebzeiten, also „mit warmer Hand“, Haus und Hof weiterzugeben. Wie man Erben vor dem eigenen Ableben begünstigen kann, dabei sogar Steuern sparen und schließlich Streit unter den Hinterbliebenen vermeiden kann, ist gar nicht so schwer. Wer einen Blick ins Erbrecht wagt, den Unterschied zwischen Erben und Verschenken kennt, kann im Zweifel viel Geld sparen und viel Freude bereiten. Wir geben einen Überblick.
Wichtig:
Immobilie vererben oder verschenken?
Für die Unterscheidung dieser beiden rechtlichen Vorgänge sollte man sich zunächst mit der Klärung der Begriffe beschäftigen. Vererben kann der Erblasser erst nach seinem Tod. Möchte er an Kinder oder Enkel zu Lebzeiten Immobilien weitergeben, ist eine Schenkung erforderlich.
In beiden Fällen können Steuern anfallen, je nach Rechtsgeschäft und Freibeträgen sind das Erbschafts- und Schenkungssteuer. Beide Besteuerungen werden vom Fiskus in der Höhe etwa gleich behandelt. Dabei steht den zu versteuernden Summen Freibeträge gegenüber, die mindernd geltend gemacht werden können. Im Erbfall können sie einmal geltend gemacht werden. Bei der Schenkung alle 10 Jahre. Eine Immobilie kann also – je nach Langlebigkeit des Erblassers und bei vorausschauender Planung – durch Schenkung schrittweise und steuerfrei weitergegeben werden.
Steuer: So kassiert der Staat
Wie viel Steuer für Erbende beziehungsweise durch Schenkung Begünstigte anfällt, ist von zwei Faktoren abhängig: der Steuerklasse sowie dem Steuersatz nach Steuerklasse plus Erbschaftshöhe.
Welcher Steuersatz bei welcher Steuerlasse und Erbschaftshöhe anfällt, regelt das Erbschaftssteuer- und Schenkungssteuergesetz (§ 19 ErbStG).
1)Wert des steuerpflichtigen Erwerbs; 2)Steuerklasse I; 3)Steuerklasse II; 4)Steuerklasse III
1)75.000 Euro* 2)7 Prozent 3)15 Prozent 4)30 Prozent
300.000 Euro 11 Prozent 20 Prozent 30 Prozent
600.000 Euro 15 Prozent 25 Prozent 30 Prozent
6.000.000 Euro 19 Prozent 30 Prozent 30 Prozent
13.000.000 Euro 23 Prozent 35 Prozent 50 Prozent
26.000.000 Euro 27 Prozent 40Prozent 50 Prozent
Ab 26.000.000 Euro 30 Prozent 43 Prozent 50 Prozent
Steuerlich mindernd wirken sich dagegen aber noch die Freibeträge aus, die bei einer etwaigen Steuerpflicht gegengerechnet werden können. Erbt ein Kind ein Haus im Wert von 500.000 Euro, sinkt die Erbschaftssteuer auf null, da Kinder im Erbfall einen Steuerfreibetrag in Höhe von 500.000 Euro geltend machen können. Wie hoch die Freibeträge sind, richtet sich nach dem Verwandtschaftsgrad:
- Freibetrag bei Ehegatten, eingetragenen Lebenspartnern: 500.000 Euro
- Freibetrag bei Kindern, Stiefkindern: 400.000 Euro
- Freibetrag von Enkeln: 200.000 Euro
- Freibetrag von Eltern, Großeltern: 100.000 Euro
- Freibetrag von anderen Erben: 20.000 Euro
Tipp:
Die Schenkung lohnt sich mehr, wenn die Begünstigten aufgrund des Verwandtschaftsgrades nur von einem geringen Steuerfreibetrag profitieren und/oder es nur wenige Erben gibt, so dass die Freibeträge schnell ausgeschöpft sind.
Verschenken und verloren?
Wer Immobilien verschenkt, muss Haus oder Wohnung natürlich nicht gleich an die Beschenkten herausgeben. Der Schenkende entscheidet selbst, wann die verschenkte Immobilie herausgegeben wird. Er kann sie natürlich weiter nach Belieben nutzen und etwa bewohnen.
Das ist besonders dann wichtig, wenn man eine Immobilie mit hohem Wert verschenkt.
Hier ein Beispiel: Eine Großmutter möchte das in ihrem Eigentum stehende Haus im Wert von 400.000 Euro an die Enkelin verschenken. Im ersten Schritt verschenkt sie nur einen Teil des Hauses im Wert von 200.000 Euro. Das entspricht in diesem Fall dem Freibetrag der Enkelin. Zehn Jahre später verschenkt sie den zweiten Teil des Hauses, ebenfalls im Wert von 200.000 Euro. Erneut überschreitet sie nicht den Freibetrag, der Fiskus geht leer aus.
Dennoch kann die Großmutter – etwa durch ein vereinbartes lebenslanges Wohnrecht – weiter im Haus wohnen bleiben. Sie könnte es auch vermieten und im Rahmen eines ebenfalls vereinbarten sogenannten Nießbrauchs die Miete für sich einbehalten. Eine sofortige Nutzung durch den Beschenkten ist also nicht zwingend vorgesehen.
Tipp:
Alle Vereinbarungen, auch bei Schenkungen bei Verwandten, sollten unbedingt schriftlich erfolgen, notariell beurkundet und im Grundbuch eingetragen werden. Das verhindert Probleme bei Nachweispflichten etwa dem Fiskus gegenüber.
Wichtig:
Haus vererben: Welche Kosten entstehen?
Wird eine Immobilie weitergegeben, fallen neben der Erbschafts- oder Schenkungssteuer folgende Kosten an:
- Die Kosten für den Erbschein machen etwa ein bis zwei Prozent des Immobilienwertes aus
- Die Kosten für die Grundbuchänderung betragen etwa 1,5 bis 2,5 Prozent des Immobilienwertes
- Es fällt eine Erbschaftssteuer oder Schenkungssteuer an, wenn die Freibeträge überschritten werden
Wichtig:
Wie sollte man ein Haus vererben?
Ein Haus oder eine Immobilie kann auf vier Wegen die Eigentümer wechseln:
- Überschreiben bzw. verschenken: Eine Immobilie kann zu Lebzeiten komplett an eine verwandte oder nicht verwandte Person überschrieben werden. Sind Freibeträge ausgeschöpft, werden jedoch Schenkungssteuern fällig. Eine Überschreibung in mehreren Etappen ist möglich und in diesen Fällen auch empfehlenswert.
- Vererben: Die Vererbung einer Immobilie ist die klassische Variante, Eigentum an die nächste Generation weiterzugeben. Es ist zwingend empfohlen, sich zuvor den Verwandtschaftsgrad der Erbenden und damit die daraus resultierende Erbschaftssteuer vor Augen zu führen.
- Kauf über GmbH: Erben Kinder, könnten sie eine GmbH gründen und die Immobilie von den Eltern kaufen. Vorteile beim Kauf von Erbe über eine Immobilien-GmbH sind unter anderem ein niedrigerer Steuersatz und die Möglichkeit, die Immobilie neu abzuschreiben. Die Gründung einer GmbH lohnt sich allerdings nur, wenn die Immobilie einen sehr hohen Gesamtwert hat, welcher die Freibeträge deutlich übersteigen.
- Verkaufen: Immobilien kann man auch innerhalb der Familie zu verkaufen. Beispielsweise kann es günstig an die erwachsenen Kinder weiterverkauft werden. Ein Vorteil dabei ist, dass das Haus erneut abgeschrieben werden kann und die Kinder daraus steuerliche Vorteile haben. Eine Schenkungs- oder Erbschaftssteuer fällt im Falle eines Verkaufs auch nicht an.
Brauche ich ein Testament?
Ein Testament kann helfen, Konflikte zwischen den Erben zu vermeiden. Vor allem wenn die gesetzliche Erbfolge nicht eingehalten werden soll. Dann ist ein Testament sogar dringend empfehlenswert. Der Erblasser kann das Testament handschriftlich verfassen, sollte das Testament jedoch in jedem Fall mit einem auf Erbrecht spezialisierten Anwalt besprechen und notariell beurkunden lassen.
Alternativ könnte ein Erbvertrag sinnvoll sein. Dieser muss zwingend notariell beurkundet und von dem Erblasser und den Erben unterschrieben werden. Im Gegensatz zum Testament kann der Erbvertrag auch mit Personen geschlossen werden, die nicht miteinander verwandt sind – beispielsweise mit einem unverheirateten Partner.
Wenn Sie unsicher sind, ob es sinnvoller ist, Ihre Immobilie zu vererben oder zu verschenken, stehen wir Ihnen gerne beratend zur Seite. Unsere erfahrenen Berater der PSD Immobilien GmbH unterstützen Sie dabei, steuerliche Auswirkungen richtig einzuschätzen, Fallstricke zu vermeiden und die für Ihre persönliche Situation beste Lösung zu finden. Vereinbaren Sie einfach einen Beratungstermin und lassen Sie sich individuell und kompetent begleiten.
