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Fast eine Million Gebäude stehen in Deutschland unter Denkmalschutz. Viele davon sind Wohnimmobilien und die Bandbreite ist riesig: Fachwerk- und Gründerzeithäuser, Siedlungs- und Arbeiterhäuser aus der Zeit um 1900, alte Landhäuser, Fabrikhallen und auch Kirchen. Wer diese besonders geschützten Gebäude sanieren will, muss viele Auflagen beachten. Dafür kann man aber auch attraktive Denkmalschutz-Steuervorteile nutzen.
Steuervorteil - der Staat saniert mit
Baudenkmäler haben ihren ganz besonderen Reiz. Sie sind allerdings in der Unterhaltung wie auch in der Sanierung deutlich aufwändiger als normale Wohnhäuser. Weil das so ist, kommt der Staat Denkmalbesitzern entgegen, schließlich hat er selbst ein Interesse am Erhalt der alten Gemäuer. Besitzer eines denkmalgeschützten Hauses können deshalb viele Arbeiten an ihrem Haus nach wie vor steuerlich absetzen.
Den richtigen Ansprechpartner finden
Die Denkmalschutzbestimmungen sind von Bundesland zu Bundesland verschieden, Ansprechpartnerin für Bauherren ist in der Regel die so genannte Untere Denkmalschutzbehörde, die meist beim Kreis oder einer kreisfreien Stadt angesiedelt ist.
Wichtig:
Vor dem Beginn der Sanierung eines Denkmalschutzgebäudes muss erst die Zustimmung der Unteren Denkmalschutzbehörde eingeholt werden. Wer ohne Genehmigung saniert oder umbaut, verliert den Steuererlass und riskiert auch noch ein Verfahren wegen illegalen Bauens.
In der Regel ist die Zusammenarbeit mit der Denkmalschutzbehörde konstruktiv. Pragmatische Lösungen, die sowohl den Ansprüchen der Bewohner als auch den Anforderungen des Denkmalschutzes gerecht werden, können nur mit Geduld und gegenseitigem Entgegenkommen gefunden werden. Zusatzkosten durch Auflagen sind aber eher die Regel. Diese können Bauherren teilweise durch steuerliche Vorteile auffangen.
Wichtig:
Steuerliche Vorteile entstehen nur durch den offiziellen Nachweis, dass die Immobilie auch als Baudenkmal geführt wird. Welche Gebäude tatsächlich unter Denkmalschutz stehen, sind auf einer speziellen Webseite gelistet
Denkmalschutzhäuser sanieren - was kann man geltend machen?
Konkret können Bauherren Kosten für Baumaßnahmen geltend machen, die nach Art und Umfang zur Erhaltung des Gebäudes als Baudenkmal oder zu seiner sinnvollen Nutzung erforderlich sind.
Der Staat fördert also nicht nur Maßnahmen, die unmittelbar relevant für den Denkmalschutz sind (zum Beispiel Fassadengestaltung, Fenster und Türen), sondern auch Investitionen für einen zeitgemäßen Komfort (zum Beispiel eine neue Heizung oder ein modernes Bad), mit denen das Denkmal erst den heutigen Ansprüchen ans Wohnen gerecht wird. Bei Häuser, die nur im Ensemble, also im gemeinsamen Erscheinungsbild, unter Denkmalschutz stehen, sind auch lediglich jene Sanierungskosten absetzbar, die das äußere Erscheinungsbild (z.B. Fenster, Tür, Fassade) betreffen.
Wichtig:
Um in den Genuss von Fördermitteln zu kommen, muss eine Bescheinigung der Notwendigkeit der Baumaßnahmen von der Denkmalschutzbehörde erteilt und dem Finanzamt vorgelegt werden.
Tipp:
Auch Besitzer von Eigentumswohnungen in Mehrfamilienhäusern, die unter Denkmalschutz stehen, können unterstützt werden. Da etwa die Reparatur von Fassade oder Dach bei denkmalgeschützen Immobilien stets besonders teuer sind, können Wohnungseigentümer den auf sie entfallenden Anteil geltend machen.
Voraussetzungen für Abschreibungen im Denkmalschutz
Steuerliche Abschreibung bei der Sanierung von Denkmalschutzimmobilien unterliegen besonderen Voraussetzungen:
- Der Immobilie muss der Status eines Baudenkmals mittels einer Erklärung der Denkmalschutzbehörde nachgewiesen werden
- Geförderte Sanierungsmaßnahmen dürfen erst nach erfolgter Eigentumsübertragung starten
- Die Denkmalbehörde muss vor Beginn der Arbeit umfassend von den Sanierungsmaßnahmen unterrichtet und die Maßnahmen genehmigt worden sein.
Auf Heller und Pfennig - Steuervorteile für selbstgenutzte und vermietete Denkmalschutzimmobilien
Eigennutzer können zehn Jahre lang jeweils neun Prozent der Sanierungskosten steuerlich geltend machen. Insgesamt lassen sich also 90 Prozent der anrechenbaren Kosten bei der Einkommensteuererklärung absetzen. Wer seine denkmalgeschützte Immobilie vermietet, hat sogar einen noch größeren Steuervorteil. Vermieter, die in ihre denkmalgeschützte Immobilie investieren, können 100 Prozent der Sanierungsaufwendungen abschreiben. Allerdings nur über zwölf Jahre verteilt.
So funktioniert die Abschreibung:
- In den ersten acht Jahren jeweils neun Prozent.
- In den folgenden vier Jahren jeweils sieben Prozent.
Tipp:
Für vermietete Objekte kann auch der Anschaffungspreis abgeschrieben werden. Dazu muss zuvor der Wert des Grundstücks abgezogen werden. Der reine Kaufpreis kann dann jährlich linear mit zwei oder 2,5 Prozent (je nach Alter des Gebäudes) abgeschrieben werden.
Risiken minimieren
Die Sanierung eines Denkmals erfordert eine umfassende Kenntnis der Rechtslage, der Materialkunde (Farben, Baustoffe, optische Wirkung) und Machbarkeit. Selbst das bewahrt die Eigentümer nicht vor Überraschungen. Deshalb sollten nachfolgende Überlegungen in die Sanierungsmaßnahmen einbezogen werden.
Energiesparmaßnahmen: Bei Fachwerkhäusern kollidieren häufig Energiesparmaßnahmen mit Denkmamalschutzvorschriften: Ein Fachwerkhaus etwa kann nicht einfach von außen mit Dämmplatten bepackt werden, ohne dass die Fachwerkfassade verlorengeht. Deshalb sind alle Besitzer von Baudenkmälern von der Pflicht zum Energieausweis befreit.
Sachverständigen einbinden: Wer ein Baudenkmal saniert, der sollte sich dazu sachverständige Hilfe holen. Durch Gutachten, in denen die Besonderheiten von Gebäudes und Substanz genau analysiert werden, können helfen, Auflagen zu erfüllen und Bauschäden zu vermeiden.
Sanierungs-Expertise: Bei der Sanierung von Baudenkmälern ist die fachgerechte Umsetzung, Betreuung und Kontrolle durch Spezialisten unumgänglich. Sie vermeidet teure Fehler durch mangelnde Kenntnisse.
Fazit: Lohnt sich der Kauf eines Baudenkmals?
Hier ist eine Unterscheidung zwischen gekauftem und ererbter Denkmal-Immobile zu treffen. Die Sanierung eines geerbten Hauses, kann sich wegen des Wegfalls des Kaufpreises durchaus lohnen. Die kontinuierlichen Abschreibung senkt in den kommenden Jahren die Steuerlast. Kommen neben dem Kaufpreis noch die oft schwer kalkulierbaren Sanierungskosten hinzu. könnte die Belastung sehr hoch werden. Steuerersparnis hilft, ist aber über die kommenden acht bis zehn Jahre verteilt.
