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Das Traumhaus zu entdecken ist oft schwer genug. Wenn man aber fündig geworden ist, fängt für viele Käufer das Glücksspiel an: Kann man – gerade, wenn es sich um ältere Bauwerke dreht – mit eigenen Händen an die Sanierung und Modernisierung gehen und die Immobilie zum lang ersehnten Heim für die ganze Familie machen?
Gerade bei Bestands- also älteren Immobilien sollte man die Augen aufmachen und vor allem die Bausubstanz prüfen. Wie man das geht – ein Überblick!
Was versteht man unter Bausubstanz?
Der Begriff Bausubstanz umfasst alle nicht beweglichen Einzelteile eines Hauses. Er umfasst: Bodenplatte, Fundamente, Dach, Decken und Wände. Die Qualität der Bausubstanz ist auch ein entscheidender Faktor, wenn es um die Renovierung oder Sanierung einer Immobilie geht. Dabei gilt die Faustregel: Je besser die Bausubstanz, desto weniger Geld muss für die Renovierung eingeplant werden und umso mehr ist das Haus wert.
Eine gute Einführung bietet die Verbraucherzentrale.
Woran erkennt man eine gute Bausubstanz?
Die Bausubstanz ist gut, wenn das Gebäude möglichst wenig Mängel aufweist. Während des Besichtigungstermins sollte auf folgende Punkte geachtet werden:
- Feuchtigkeit an Wänden und Mauern
- Risse im Putz oder Mauerwerk
- undichte Stellen an den Fenstern
- Feuchtigkeitsschäden am Dach
- Zustand des Dachstuhls
- Zustand der Heizungs- und Elektroanlagen
Je nach Baujahr entdeckt man hier die meisten Mängel an Immobilien. Wer ein älteres Haus kaufen möchte, sollte aber nicht nur die Bausubstanz prüfen, sondern auch die Bauausführung. Dabei sollten folgende Punkte genauer unter die Lupe genommen werden:
- Substanzschäden am Baumaterial: Das Fundament im Keller kann ebenso Fehler ausweisen, wie die Tragbalken des Daches – bei der Begehung sollte sich der Käufer unbedingt und möglichst unter Einbeziehung eines Bausachverständigen, davon überzeugen, dass alles seinen Vorstellungen entspricht.
Wichtig:
Ein Bausachverständiger kostet zwar etwas Geld, aber das ist – angesichts eventueller Folgekosten bei echten Baumängeln – gut angelegt.
2. Nässe an Tragwerk und Mauern: Feuchtigkeit ist einer der größten Gefahren fürs Haus. Vor allem feuchte Wände bekommt man nur sehr schwer wieder trocken. Feuchtigkeit kann man oft schon mit einem kleinen Trick entdecken. Einfach mal unter den Teppich oder das Linoleum schauen, ob sich darunter nicht schon Nässe oder nasse Flecken gebildet haben.
3. Marode Versorgungsleitungen: Leitungen, wie etwa die Abwasserrohre halten nicht ewig und müssen irgendwann mal erneuert werden. Das ist Aufgabe des Eigentümers. Der Nachweis einer Dichtheitsprüfung kann Aufschluss über den Zustand der Leitungen geben.
Wichtig:
Funktionsfähige Abwasserrohre können auch bedeutsam sein, wenn eine Versicherung gegen Elementarschäden abgeschlossen werden soll.
4. Alte Elektrik: Alte Leitungen, kein FI-Schutzschalter, Keramiksicherungen – bei der Elektrik können schnell hohe Summen auflaufen, wenn zum etwa das Leitungsnetz komplett erneuert werden muss. Das ist nicht weit hergeholt, denn heutzutage muss die oft altertümlicher Elektrik eine viel höhere Anzahl von Verbrauchern aushalten, als etwa vor 40 oder 50 Jahren.
5. Heizung und Dämmung: Der Energieausweis ist das wichtigste Dokument, wenn es um den energetischen Zustand der Immobilie geht. Der Ausweis muss alle zehn Jahre erneuert werden. Bei Altbauten besteht zusätzlich eine Nachrüstpflicht für die Käufer. Dazu zählen der Austausch veralteter Heizkessel und Teile der Dämmung. Diese Pflichten sind an Fristen gebunden.
6. Zustand der Fenster: Sofern nötig, kann der Austausch von Fenstern ein ziemlich großer Kostenfaktor sein. Denn bei der in vergangenen Jahrzehnten üblichen Einfach- oder Doppelverglasung wird im wahrsten Sinne des Wortes fiel Geld verbrannt.
Tipp:
In den Falz alter Fenster zwischen den Scheiben schauen. Dort ist in vielen Fällen noch das Baujahr der Fenster vermerkt.
Wer prüft die Bausubstanz?
Bei der Begehung einer Bestandsimmobilie kann ein Bausachverständiger ein wertvoller Begleiter sein. Der Experte prüft nicht nur den Zustand des Objekts, sondern schätzt auch erforderliche Sanierungsmaßnahmen und sinnvolle Investitionen ab.
Bei Feuchtigkeit in den Mauern kann er schnell den Grund ermitteln. Bauliche Mängel, ein unzureichend abgedichteter Keller oder auch Wärmebrücken führen dazu, dass sich Wasser sammelt und in den Wänden niederschlägt. Gerade in älteren Häusern löst dies dann oft eine oft gesundheitsgefährdende Schimmelbildung aus. Feuchtigkeit kann aber auch bei undichten Flachdächern von Bungalows auftreten. Da hilft nur eine nachträgliche Flachdachabdichtung. Auch den Baustoffen wird der Sachverständige Aufmerksamkeit schenken. Denn was in vergangenen Jahrzehnten so in Häusern verbaut wurde, ist heute oft nur noch Sondermüll.
Wichtig:
Glaswolle wurde lange Zeit als Dämmstoff verbaut und muss inzwischen speziell entsorgt werden. Gleiches gilt für Asbest. Er ist oft in Bodenbelägen, Klebern und sogar Rohren zu finden. Der hoch krebserregende Baustoff muss von Fachunternehmen für oft viel Geld entsorgt werden.
Gute Bausubstanz, schlechter Grundriss
Eine mangelfreie Bausubstanz ist ein wichtiger Schritt. Jetzt kann Grundriss und Neuplanung noch einen Strich durch die Rechnung machen. Denn die Anpassung von Räumen (großzügigere Räume) für die moderne Wohn- und Wohlfühloptimierung (offene Küche) kann tiefgreifend sein und so kostspielig werden, wie eine gründliche Sanierung einer maroden Bausubstanz.
Wichtig:
Wer Wände versetzen will, sollte sich nicht alleine auf einen starken Presslufthammer veranlassen, sondern unbedingt einen Statiker einschalten. Sonst könnte einem sprichwörtlich die Decke auf den Kopf fallen.
Tipp:
Wenn die Bausanierung tiefgreifender ist, sollte gleich der Einbruchschutz mit geplant werden. Einbruchhemmende Beschläge, abschließbare Griffe und andere Sicherungsmaßnahmen für Fenster (und auch die Haustür) gab es früher nicht. Heute gehört dies zum Standard.
Eingetragene Baulasten checken
Ein Punkt, der zwar nicht zur Prüfung der Bausubstanz gehört, trotzdem aber enorm wichtig sein kann, sind Baulasten. Darunter versteht man rechtlich bindende Verpflichtungen, die der Eigentümer einer Immobilie gegenüber der Baurechtsbehörde eingeht und die auf dem Grundstück ruhen, wie etwa die Stellplatzbaulast. Der Begriff beschreibt tiefgreifende Folgen: Besteht auf der Wunschimmobilie eine Stellplatzbaulast, muss der Stellplatz, der von Dritten und nicht vom Käufer selbst genutzt werden darf, geduldet werden.
Tipp:
Es gibt verschiedene Formen von Baulasten. Sie alle gelten auch, wenn der Eigentümer einer Immobile wechselt. Sie sind jeweils im sogenannten Baulastenverzeichnis zu finden.
Bausubstanz prüfen - die Kosten
Ein Bausachverständiger kostet um die 500 Euro. Dafür geht der Experte mit durch die Immobilie und nimmt die Bausubstanz genau unter die Lupe. Seine Einschätzung teilt der Bausachverständige mündlich mit. Wer ein schriftliches Gutachten möchte, muss zwischen 40 und 60 Euro pro DIN-A4-Seite beziehungsweise 200 bis 300 Euro insgesamt kalkulieren.
